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不動産競売のメリットとデメリットについて知っておくことその2

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この記事を読むのに必要な時間は約 7 分です。

この記事は

不動産競売のメリットと
デメリットについて知っておくこと

の続きになります。

結構細かい話になります。

じっくり読みたい場合は時間のある時にお読みください。

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競売の情報はどこで知ることができる?

現在入札可能な競売物件の情報や入札の結果は、
公式の不動産競売情報サイトで知ることができます。
http://bit.sikkou.jp/app/top/pt001/h01/

また、一般社団法人不動産競売流通協会が運営する981.jpも
物件の情報が閲覧できますが、
検索機能が充実してこちらのほうが見やすいかもしれません。
http://981.jp/

物件の情報は、「3点セット」に集約されています。

3点セットとは「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」の3つをまとめたもので、
上記のサイトでまとめてダウンロードが可能です。

地方裁判所の閲覧室に行くと、3点セットをまとめたファイルを見ることができます。

裁判所では、上記サイトにはない「配当要求終期の公告」も見られます。

物件が競売にかかることが始めて発表される書類なので、
不動産業者や貸金業者がこれを調べて営業をするということがよくあるようです。

競売でローンが組めるのか?

ローンを組む難度は、通常の売買よりも高いといえます。

なぜなら、落札することが確実ではないため、
金融機関が敬遠する可能性が高いからです。

競売の流れ

落札する側の立場から、競売の流れを追ってみましょう。

●公告

裁判所とBITで3点セットが公開され、
入札のスケジュールなどを確認できるようになります。

公告からおよそ3週間後に入札が開始されます。

●入札期間

およそ1週間の間、入札を受け付けます。

入札の際には、売却基準価額の2割相当の保証金を現金で支払わなければなりません。

細かい方法は裁判所によって異なりますが、基本的には裁判所の窓口に出向いて手続きをします。

裁判所に電話で書類一式を取り寄せ、保証金を振り込むことによって遠隔地でできることもあります。

●開札

入札締め切りのおよそ1週間後、
裁判所で入札された内容を読み上げる開札が実施されます。

発表されるのは、最高価額入札者と次順位買受申出人の氏名です。

次順位買受申出人とは、2番目に高い入札額を提示した人で、
最高価額入札者が代金を用意できなかったなどの理由でその資格を失ったときに、
購入できる権利を持つ人のことです。

●売却決定

開札のおよそ1週間後に落札者が決定します。

通常は最高価額入札者が落札者です。

それから1週間、債務者から不服の申し立てがなければ、買受が成立します。

正式に買受人(購入者)が決まったら、
裁判所から書類と代金の納付書が届くという流れです。

入札額から保証金を差し引いた残代金と登録免許税の支払いを済ませ、
書類を返送すると、購入の手続きが完了します。

●登録が完了

通常の売買だと司法書士に登記の手続きを頼むことになりますが、
競売の場合は裁判所が法務局に手配してくれるため、
名義変更に関して買受人がすることは特にありません。

手続きが完了したら、登記識別情報(かつての「権利書」)が送られてきます。

これで不動産が正真正銘自分のものになったわけです。

特別売却とは

入札期間内に有効な入札がなかった場合には特別売却によって競売が実施されます。

方法は裁判所によって異なりますが、ほとんどが先着順です。

開札日まで結果がわからない通常の入札よりも、
「買えるかどうか」がその場でわかる特別売却を好む人もいます。

このような性質上、郵送では難しく、直接出向かなればならない裁判所がほとんどです。

競売はどのような人に向いた購入方法か?

競売には価格が安いというメリットがある反面、
多くのデメリットやリスクもあります。すべての人におすすめできるわけではありません。

3点セットから複雑な権利関係や
公法上の規制(建築基準法や都市計画法など)を読み解き、
またはそのリスクを察知する力、
リフォームや明け渡しにかかる費用を見積もる力が必要でしょう。

これらの能力に自信がないという人でも、
プロのサポートを受けることができます。

不動産業者の中には落札の手続き代行や適度な入札額の見積もり、
残置物の撤去などのサービスをしているところもあります。

料金は落札代金の3%+実費と、
仲介手数料と同じような料金体系をとるところが一般的です。

任意売却とは?

競売とよく比較される売却方法に任意売却があります。

ローンの残高に満たない価格で物件を売却することは
抵当権があるために通常できないのですが、
債権者(銀行など)と交渉し、抵当権を外してもらって売却するのが任意売却です。

滞納したときに、競売にかかる前に処分する手段として、
また市場価格に近い金額で売る方法としても知られています。

物件を買う側の立場としては、
任意売却もまた、通常の市場より安価に買えるとして知る人ぞ知る方法です。

リスクもあるが安く買える不動産競売

不動産競売による購入のメリットは、
裁判所から買うという安心感や価格の安さ、物件の豊富さなどが挙げられます。

デメリットは、内覧ができなかったり、
残置物の撤去や立ち退きにお金がかかったりする可能性があることなどです。

このようなデメリットを克服するためには、
法律関係や不動産の知識を身につけるという方法もありますが、
手っ取り早いのは業者にサポートしてもらうことです。

費用を考えると必ずしも割安に買えるとは限りませんが、
物件購入のひとつの方法として選択肢に入れておくとよいでしょう。