スポンサーリンク

不動産競売のメリットとデメリットについて知っておくことその1

スポンサーリンク

この記事を読むのに必要な時間は約 11 分です。

こんにちわ。

今回はものすっごーい長いので

ゆっくり読めるときに読んでくださいね。

今回も2分割にしています。

不動産競売は土地や建物が安い?

「競売」というとマイナスなイメージを持つことが多いかもしれません。

たしかに、過去には競売がからむ陰惨な事件も発生しています。

しかし、

土地や建物を安く取得する方法として
選択肢のひとつとして考えてみるのもいいのではないでしょうか。

今回は、裁判所が行う不動産競売の特徴や手続きの流を解説しますので、
収益不動産を手に入れる手段として参考にしてください。

スポンサーリンク

不動産競売とは?

……「借金のカタに家をとられる」……
生活が困窮することの例えとして慣用的に使われている言葉です。

返済を滞納して競売を申し立てられ、落札されてしまった人が思い浮かびます。

競売(きょうばい)は広い意味では商品を買いたい人が買値を提示する
オークションのことを指しますが、通常「不動産競売(けいばい)」といえば、
裁判所が民事執行法にもとづいて入札式で不動産を売却することを表します。

物件を買う人の立場で見たときの不動産競売の特徴としては、
「価格が安い」
「通常は市場に出回らないような珍しい物件がある」
「売買の流れが通常とは大きく異なる」
ことが挙げられます。

それに加えて、裁判所が行うものなので、
詐欺や手続き上の不備に会う可能性が限りなくゼロに近いというメリットもあります。

不動産競売で買値を提示することを「入札」といいます。
入札・買受は個人・法人、住んでいる地域を問わず、誰でも行うことができます。
かつては反社会勢力がひしめいていたようですが、
民事執行法の改正により、だいぶ落ち着いているようです。

競売はなぜ安いのか

不動産競売で買うと通常の市場で買うよりもどれくらい安いのでしょうか。

結論からいうと、市場価格の4割程度になることがあります。

実際には7~8割程度というのが一般的でしょう。

「なぜこのような価格になるのか」について価格決定の仕組みを説明します。

不動産競売では裁判所が
「だいたいこれくらいで売れるだろう」と考えている
「売却基準価額」が設定され、
その8割以上の価格で入札することができます。

ネットオークションのような「1円スタート!」
とうたって注目を集めようとするものは基本的にありません。

実際には1円で競売に出されている物件はけっこうあるのですが、
ちゃんと理由があります。

売却基準価額は、不動産鑑定士が鑑定して、
市場価格を算出。それを競売減価で調整します。

競売減価とは、後述の「競売によるデメリット」を
考慮した価格にするということです。

この競売減価は鑑定価格の3~5割にのぼることがあります。

もし売却基準価額が競売減価によって5割引になれば、
買受可能額はその8割なので、5割×8割で4割ほどの価格で買えることがあるのです。

ただし、あくまでも可能性の話です。

最低の入札額である買受可能額で入札しても、
その価格を上回る入札があれば、
当然買うことはできません。

実際に、競売に参加しているのは不動産業者がほとんどです。

彼らは住居や収益不動産として再生して売るプロになります。

リフォーム代と利益を2~3割乗せるため、
だいたい市場価格の7~8割で落札することが多い傾向です。

実際の入札は一発勝負です。

自分が「この物件にはこれくらいの価値がある」と思った価格を提示し、
1円でも他を上回れば買受ができます。

反対に、安すぎる価格を提示しても他に入札があったときに買うことができません。

競売のデメリット

競売を普通の不動産取引と同じように考えて入札すると
痛い目を見ることになるかもしれません。

不動産競売には主に次のようなデメリットがあります。

●内覧ができない

法律上はできるようになっていますが、
場面が限られているため、
実質的には内覧ができないといっていえます。

●残置物がある可能性

不動産競売は、
借金などのお金が払えずに不動産が手放されるときに行われるものです。

買ったときには、夜逃げ同然に、
生活感そのままがそのまま残っているということがあります。

衣類や白物家電、家具などがすべて置きっぱなしになっていることすらあるのです。

これらは不動産に対して動産と呼ばれますが、競売の対象ではありません。

そのため、所有権は前の持ち主にあるわけです。

無断で処分することは不法行為にあたり、損害賠償を請求される可能性があります。

正規の手続きを踏んで対応しなければなりません。

具体的には、前の所有者を探して返したり、
処分をする旨に書面で同意してもらったりします。

動産の所有者と連絡がとれない場合は、
裁判所に強制執行を申し立て、執行官の立ち会いのもと、荷物を搬出します。

そして、一定期間が経過したのちに売却されるのですが、
執行官への手数料や搬出にかかる費用、保管費用などは落札者が負担することになります。

家ごと1件引っ越しする以上の費用がかかることがあるわけです。
残置物の処分にかかる手間と時間、費用は、競売のリスクの中でも大きいものです。

●人から引き渡しを受けることができない

通常の購入であれば、決済と同時に引き渡しを受け、
鍵をもらい、建物に入ることができます。

しかし、競売の場合はそもそも売り主との交渉がなく、
玄関の鍵は自分で付け替えなければなりません。

また、重要事項の説明をしてくれる宅建業者がいるわけではありません。

内覧も基本的にできないため、
競売で落札しようとする人は、裁判所が発表している書類を頼りに、
自分の責任で決断しなくてはならないのです。

瑕疵担保責任も追求できません。

競売は、何かあったときに責任を追及できる「誰か」がいないのです。

●落札した物件に「誰かいる」可能性

落札代金を納付し、晴れて不動産が自分のものになったので、
中を見てみようと現地に行ったら、何者かが住んでいる
……競売ではこのようなことがありえます。

元の所有者は、自分の意思で不動産を売却しているわけではなく、

ローンが返せないなどどうしようもない理由で手放さざるを得なくなった人です。

引っ越しするお金もなく、
そのまま住みついていることも可能性として充分あります。

立ち退きには、購入者が引っ越し費用を負担することでスムーズにいくケースもあります。

また、家賃をもらって引き続き住まわせるという選択肢もあるでしょう。

落札した収益物件に入居者がいる、

いわゆるオーナーチェンジの場合は、

契約書を巻き直してそのまま賃貸し続けるのもいいでしょう。

もし退居してもらいたいのであれば、
半年以内に出ていってもらうことができます。

引っ越し費用、いわゆる立ち退き料を加えると、
結局割高になってしまうということがあるので、購入には注意が必要です。

どのような物件があるのか

実際に「どのような物件が競売にかけられるのか」は、
関心があるところでしょう。基本的には「何でもアリ」です。

一戸建てや区分マンションなどはよくあり、店舗やアパートも売却されています。

1棟もののマンション・アパートは少ないのですが、まったくないわけではありません。

一般的な不動産屋であまり見られないものとしては、
工場や山林、共有の持ち分のみの売却、
道路や側溝、農地(基本的に買えるのは農家のみ)などもあります。

転貸されているものや賃料が払われていないもの、
隣地との境界が確定されていないなど、権利関係の複雑なものもあるので、
入札には細心の注意を払うことが重要です。

そのかわり、
通常の物件情報では見られないような不動産が出てくるのが面白いところです。

収益物件はあまり多くはありません。

不動産投資の物件購入を目的に競売を利用するのであれば、

戸建てや区分マンションが中心になるでしょう。

競売の仕組み

なぜ不動産競売で扱われる物件がバラエティ豊かなのかというと、
その仕組みに理由があります。

競売には担保不動産競売と強制競売の2種類があり、
多く行われているのは前者です。

前者はあらかじめ設定した抵当権にもとづいて実行するもので、
ローンが払えなくなったときなどに債権者が申し立てます。

後者は裁判で受けた支払命令や担保のない借金への返済が滞ったときに行われるものです。

申し立て人は、支払い義務が果たされないときに、
債務者が持っている不動産を売却してお金に変えることによって回収しようとします。

そのため、
通常は不動産業者が扱わないようなものまで何でも売りに出されるというわけです。

この先は競売の仕組みについて書いていきますね。

次に続きます。

コメント

  1. ゆきぴ より:

    ブログランキングからきました。
    不動産競売のメリットとデメリットで
    知らなかったことがたくさんあったので
    詳しくて参考になります。